Hírek

Nem is gondolnád, milyen könnyedén úszhat el a lakásod

A lakásvásárlás, a költözés mindig tartogat izgalmakat: a legritkább esetben történik minden úgy, ahogy azt előre elterveztük. Persze nem csak arról van szó, hogy nem fér be a gardrób a hálószobába, túl nagy a dohányzóasztal, vagy hogy elhagytuk a konyhaszekrény egyik fogantyúját. Pénzügyileg sokkal élesebb helyzetekre is fel kell készülnie annak, aki lakást vásárol.

Az ingatlanok adás-vétele meglehetősen bonyolult folyamat, és sokszor hónapokig tart. Emiatt nem árt résen lenni, ugyanis ha hibázunk, komoly pénzeket is bukhatunk, sőt, a kiélezett piaci helyzetben akár az is előfordulhat, hogy elúszik az általunk kiszemelt lakás.

Van néhány alapvető kérdés, amit előre érdemes tisztázni (még jóval azelőtt, hogy megvennénk a lakást). A legfontosabb , hogy kérjük ki a tulajdoni lapot, hogy meggyőződjünk, tényleg a tulajdonos akarja eladni nekünk az ingatlant, mivel az adás-vételi szerződést csak ő(k) írhatják alá. Társasháznál érdemes elkérni az alapító okiratot és egyeztetni a közös képviselővel, hogy van-e közös költség tartozás vagy például milyen felújításokat terveznek és erre milyen forrásai vannak a háznak.

Amint megtaláltuk a nekünk megfelelő lakást, akkor érdemes foglalót letenni. A foglaló lényege, hogy amikor a szerződés végül megvalósul, akkor a foglaló értéke beleszámít a vételárba, viszont, ha a szerződés meghiúsul, akkor két lehetséges kimenetel van:

  • Ha az eladó miatt nem jön létre a szerződés, akkor az átadott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
  • Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, akkor a foglaló az eladónál marad.

Előfordulhat az is, hogy mind a két fél hibájából, vagy valamilyen külső körülmény hatására hiúsul meg a szerződés, ilyenkor a Vis Major esete lép fel, és a foglaló visszajár a vevőnek.

Fontos, hogy különbséget tegyünk foglaló és előleg között. Míg előbbihez aláírt adásvételi szerződésre van szükség, addig az utóbbinál erre nincs feltétlenül szükség, sőt, a szerződéskötés előtt átadott pénz minden esetben előlegnek számít. Ha a szerződés nem jön létre, akkor mindegy, hogy melyik fél volt a hibás, az előleget vissza kell fizetni.

Nagyon figyeljünk arra, hogy minden megállapodást rögzítsünk írásban, bármiről is legyen szó, mivel ha a másik fél visszalépne, vagy a megállapodást nem tartaná be, akkor így van írásos alapunk megtámadni azt. Ilyen megállapodás lehet például, hogy a közös költség tartozás miatt a vételárból mekkora engedményt ad az eladó, vagy például, hogy melyik bútorok maradnak az ingatlanban az átadáskor.

Miután letettük a foglalót, az ügyvéd elkészíti az adás-vételi szerződést, azonban ekkor még nem feltétlenül kell kifizetni az egész vételárat. A szerződésben ugyanis megállapodhatunk abban, hogy részletekben fizetjük ki a lakás árát. Erre különösen akkor kell figyelnünk, ha hitelt veszünk fel a vásárláshoz, illetve, ha vissza nem térítendő Családi Otthonteremtési Kedvezményt (CSOK) igényeljük, ugyanis a jogosultsági bírálati folyamat sokszor akár hetekig is eltarthat. A szerződés aláírásakor rögzítik a birtokbaadást, ami a vételi részletek átadásának időpontjától is függ, ekkor történik meg a közüzemi órák rögzítése, átírása is.

Könnyen elképzelhető, hogy rokontól, baráttól jutunk ingatlanhoz, érdemes azonban itt is a biztosabb utat keresni. Lehet baráti az ár, vagy megbízhatónak hitt az eladó, nincs biztosíték arra, hogy a lakással vagy a házzal minden rendben. Az előzetesen feltételezett bizalom ellenére előfordulhat, hogy az ingatlanban rejtett hibák, eltitkolt problémák, nem tisztázott tartozások jelentkezhetnek. Bárki által jutunk hozzá egy lakás megvásárlásának lehetőségéhez, alaposan mérjük fel, szakemberrel méressük fel annak állapotát!

A szerződés megkötése után a földhivatal felé be kell jelenteni az adás-vételt, ez az ügyvéd feladata az eljárás maga pedig 30 napig tart. Ha valamilyen okból gyorsabban le szeretnénk zárni a vásárlást, akkor van lehetőség soron kívüli eljárást kérni. Ha több részletben fizetjük ki a lakást, akkor gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat köthet ki az eladó, ami megakadályozza, hogy amíg meg nem kapta a teljes vételárat, addig nem tudjuk eladni az ingatlant, vagy plusz jelzáloggal terhelni. A lakás vásárlására felvett hitelre ez nem vonatkozik, de ha kölcsönből vesszük az ingatlant, erre hívjuk fel az eladó figyelmét is.

Mi a helyzet a hitellel?

Hasznos lehet, már az ingatlan kiválasztása előtt felkeresnünk a bankunkat vagy egy hitelközvetítőt, hogy tudjuk, mekkora hitelösszeget tudunk felvenni a banktól. A jobb banki hitelkalkulátorokon online is kiszámítható, mekkora hitelösszeget lehet tervezni. Ha összegyűjtöttük a kellő önerőt a lakásvásárláshoz, akkor lakáshitel felvételével juthatunk hozzá első saját otthonunkhoz. A lakáshitelek jellemzően a legolcsóbb hitelkonstrukciók Magyarországon, ennek ellenére nem árt alaposan körüljárni a témát, és nem szabad tájékozatlanul beleugrani a kölcsön felvételébe.

Erre szolgálnak az egyes bankok portáljain található jogosultsági, illetve törlesztőrészlet kalkulátorok.

Hiteligénylésnél a hitelnyújtó bank a rendelkezésére álló adatok alapján megvizsgálja hitelképességünket. Az, hogy kaphatunk-e hitelt, és ha igen, mennyit, a bank által végzett hitelbírálat függvénye. A banknak a hitelbírálat során meg kell vizsgálnia az ügyfél hitelképességét, illetve hitelezhetőségét. A hitelképesség vizsgálata az ügyfél jövedelmi helyzetén alapul, de a bank figyelembe veszi a fedezetként felajánlott ingatlan/ egyéb biztosítékok értékét is.

Lehetőség van arra is, hogy konkrét hiteligénylés benyújtása nélkül, előzetesen megtudjuk hitelképességünket, vagyis, hogy mekkora maximális összegű hitelre lehetünk jogosultak, így ennek tudatában kereshetjük álmaink lakását. Az ilyen, ún. előzetes hitelajánlat érvényessége általában 6 hónap.

A bank saját szabályzatában rögzíti, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a hitelfelvételhez. A beszerzendő dokumentumokról tételes listát ad a banki ügyintéző, a beszerzett igazolások és egyéb szükséges papírok megfelelőségét pedig akár online dossziés kapcsolattartás szakértői kapcsolattartással is ellenőriztethetjük. A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek úgynevezett hitelezhetőségi limitje

– derül ki a Magyar Nemzeti Bank tájékoztatásából.

A hitelezhetőségi limit megmutatja, hogy az ügyfél maximum mekkora havi törlesztőrészlet fizetésére képes. A hitelezhetőségi limit meghatározásakor a hitelnyújtónak figyelembe kell vennie az ügyfél összes ismert fennálló hiteltartozását is.

A bankok csak olyan hitelt nyújthatnak, amelynek törlesztőrészlete az ügyfél hitelezhetőségi limitjét nem haladja meg.

Inkább kérjük szakember véleményét

Bár azzal, ha magunk intézzük az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó teendőket, valóban sok pénzt spórolhatunk meg, mindez rengeteg időt és energiát is elvesz egyben. Pedig egy szakember objektíven tud segíteni a keresésben, az ellenőrzésben vagy az adásvétel előkészítésénél és megvalósításánál.

Fontos, hogy egy új lakás vásárlásánál alaposan végiggondoljuk a lehetőségeinket, és inkább időben előzzük meg a későbbi bosszúságokat. Az adott pillanatban nagyobbnak tűnő, szakértői segítségre fordított összeg hosszú távon megtérülhet, hiszen így egyben fizetjük ki azt, amit később, apránként, de jóval nagyobb mértékben kell a hibás döntéseink következményeinek korrekciójára fordítanunk.

Ezekkel a költségekkel számoljunk lakásvásárláskor (becsült költségek):

  • Adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi munkadíja: jellemzően a vételár 0,5-1,5 százaléka.
  • Tulajdonjog bejegyzés illetéke a földhivatal felé: 6 600 forint.
  • Építési engedély köteles építkezés és bővítés esetén: az építési/bővítési engedély és a bejelentés dokumentációjának elkészítési költsége.
  • Az 50 m2 feletti lakások esetén az energetikai tanúsítvány és fejlesztési javaslat az ingatlan típusától függően: 15-30 ezer forintos szakértői díj.
  • Hatósági bizonyítvány kiadása: hatósági eljárási illeték 20 ezer forint (“C” energetikai minősítésűnél kedvezőtlenebb energiaosztályú egylakásos lakóépület (pl. családi ház) esetén).

Állami kamattámogatott hitelek vagy közvetlen támogatás (pl. CSOK) igénylése esetén pedig még pluszban:

  • OEP igazolás a legalább 180 napos TB jogviszonyról: 3 ezer forint.
  • NAV igazolás arról, hogy nincs köztartozásunk: 2 ezer forint.

Forrás:

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.