Álomlakás vagy pénznyelő? Ezekre figyeljen, ha lakást venne

Mindenki tud olyan horror-történetet, amikor a megvásárolt lakásról vagy házról kiderült, hogy csak a csempe tartja össze és a beköltözés után fél nappal az is elkezd potyogni a falról, vagy az első estén derül ki, hogy gyakorlatilag a légifolyosó leszállóága alá költöztünk és a fejünk felett száll le az összes repülőgép. Dolgok, amire figyelni kell, ha megnézünk egy ingatlant.

A lakás vásárlás könnyen lehet életünk egyik legstresszesebb eseménye, megtalálni azt lakást vagy házat, amiben elférünk, ami jó helyen van, amire annyit kell utólag költeni, amennyivel számoltunk, aminek a rezsije nem dönt nyomorba minket, ahol nem érnek a beköltözés után kellemetlen meglepetések, és ha úgy alakul el tudjuk majd adni – és természetesen ki is tudjuk fizetni. Ezer és egy dolgot kell mérlegelni, átgondolni. Használt lakásnál vagy háznál a két legnagyobb kérdés, hogy mennyire kell majd felújítani, illetve mennyire akarjuk átalakítani. Most abban próbálunk segíteni, hogy ha találtunk egy számunkra megfelelő lakást, mi az, amit mindenképpen meg kell nézni, kérdezni – akár szakértő bevonásával – ahhoz, hogy a végén ne érezzük, hogy egy pénznyelőt vettünk, és csak annyira kelljen átalakítani, felújítani, amennyire mi akarjuk.

A külső igenis számít

Bár most elsősorban a műszaki állapotfelméréssel foglalkozunk, a megkérdezett építészek az első és legfontosabb szempontnak a lokációt tartják, ami ugyan az állapotra kisebb befolyással van, ugyanakkor a vételi-eladási árat 30-70 százalékban befolyásolhatja, ráadásul az elhelyezkedés értékrendválasztást is jelenthet. Itt a következő szempontok számítanak leginkább: fővárosban, nagyvárosban, kisvárosban vagy falun található az ingatlan, ezen belül is az számít, hogy belvárosról, külvárosról vagy agglomerációról beszélünk. A környezet épített vagy természeti, esetleg milyen távolságban van olyan főút vagy autópálya, amelyen nagy a forgalom – ez különösen fontos lehet a zajterheltség és a ház szerkezete miatt is, hiszen a ház mellett közvetlenül dübörgő kamionforgalom bizony a ház „mozgására” is hatással lehet. Persze fontos az elérhetőség, az infrastruktúra – de ezek inkább a kényelmi vagy választást segítő tényezők. Az előbb  felsorolt paraméterek egyaránt számítanak az új vagy használt ingatlan vásárlásakor, a továbbiakban viszont már „csak” a használt ingatlanokra koncentrálunk.

A lakás- vagy házvásárlásnál igenis számít a külső  – egyebek közt az is lehet egy értékrend választás, hogy milyen házba költözünk. Nézzük meg alaposan az épületet, fontos, hogy mit látunk és mit gondolunk róla: lepukkant, felújításra szorul, milyen állapotban vannak a falak, van – e nagyobb repedés rajta, egyáltalán egyenesen áll-e a ház, milyen állapotban van a tető, kívülről látszik-e valamilyen vizesedés. Nem árt, ha tisztában vagyunk azzal, mikor épült a ház, ebből ugyanis következtetni lehet az alkalmazott szerkezetekre, építési technológiákra, a technológiai színvonalára, a beépített szerelvények állapotára. Tudjuk meg a ház jellemző anyagait is, miből épült a tartószerkezeti rendszer, a falazat, a homlokzati felületek, a tetőszerkezet, mit használtak tetőfedésre vagy a csapadékvíz elvezetésre. Az 1920-1930-as években például gyakran alkalmaztak bauxit betont, aminél az évek múlásával a szilárdság csökkenése tapasztalható. Egy régebben épült háznál előfordulhat, hogy a parketta alatt nem beton, hanem döngölt föld található. Panellakásnál különösen fontos az, hogy szigetelve van-e a ház, illetve történt-e fűtéskorszerűsítés – ez például jelentősen befolyásolhatja a rezsiszámlánkat. Későbbi felújítás, energetikai fejlesztés lehetőségénél is nagyon fontos, hogy milyen házba is költözünk. A műemlék-, vagy historizáló épületek, de akár a ’20-as, ’30-as évek modern épületei esetén is jó tudni, hogy még nagyon kedvező állami támogatások esetén sincs igazán lehetőség a panelprogram hatékonyságú energetikai fejlesztések végrehajtására, elsősorban a homlokzati szigetelések kialakításának irracionalitása miatt. Ezeknél az épületeknél érdemesebb hosszabbtávon is a magasabb fűtési költséggel kalkulálni. A közös területek minősége alapján is sok minden megállapítható. Nézzük meg milyen a bejárat, kaputelefon, névtáblák, cégtáblák, postaládák, hogyan lehet bejutni az épületbe, vagy hogyan történik a hulladékkezelés. A lépcsőház különösen fontos, a repedések, vizesfoltok árulkodóak lehetnek, ahogyan az elhanyagoltság is. Társasháznál rá kell kérdezni, mikor volt felújítva a homlokzat, a tető vagy a lépcsőház.

Foltok, repedések, csöpög, ázik

Családi háznál különösen fontos, hogy van-e pincéje, vagy milyen az alapozása. Esős időben érdemes megfigyelni, hogy merre folyik el, vagy éppen gyűlik össze a víz. Családi háznál szintén kardinális kérdés a tető állapota. Nem mindegy, hogy miből készült, hiszen egy nádtető folyamatos gondozást igényel. Ha cseréptető van, figyeljük meg a cserepek állapotát, kérdezzünk rá, hogy a tartószerkezet mikor volt cserélve vagy felújítva. Téli vagy esős időszakban árulkodó lehet a teljesen száraz tető, ez ugyanis szigetelési problémákat jelenthet, vagyis azt, hogy szökik a meleg. A szigetelés amúgy is alapkérdés: ha hideg időben nézi meg valaki az ingatlant, ne elégedjen meg azzal, hogy a lakásban érzetre meleg van, nézze meg a falakat mennyire hidegek, az ablakok mennyire „húznak”.

Az, hogy mekkora lakást szeretnénk az nyílván az adott élethelyzethez igazítandó, ugyanakkor az alapterületet a szobaszámmal összevetve arányaiban kell vizsgálni. Túl az egyéni igényeknek megfelelő elrendezés megtalálásán érdemes összevetni a szükséges, de nem túl hasznos terek – előszobák, közlekedők, túlméretes wc-k, fürdők stb. – arányát a hasznosabb lakóterekével. Tudjuk meg melyek a főfalak, és ha komolyabb átalakítást tervezünk, még a vétel előtt nézessük meg szakemberrel, hogy az elképzeléseink egyáltalán megvalósíthatók-e. Manapság csak az eleve magasabb négyzetméter áron értékesítendő lakásokban alakítanak ki 2,70 méter fölötti belmagasságot, a „százéves” házak esetén a 4,5 métert meghaladó, nagyvonalú belmagasság sem ritka, ám gondolni kell arra is, hogy egy átlagos lakáshoz képest másfél-, kétszeres térfogatot, légköbmétert kell majd kifűteni. Érdemes rá figyelni, hogy az eladói oldal a galériát sokszor megpróbálja beszámítani az alapterületbe is, ami nyilvánvalóan trükközés.

A lakáson belül szintén fontos figyelni a málló vakolatra, az apró repedésekre, foltokra a falon, ami vizesedésre, beázásra vagy a ház mozgására utalhatnak. Az sem mindegy, hogy a foltok hol vannak, hiszen ha a felső szomszéd áztatja el rendszeresen a lakást az sem öröm, de teljesen más költségekkel jár, mintha a falban lévő vízvezeték szivárog. Kérdezzük meg, hogy a lakáson belül volt-e vezetékcsere, fűtéskorszerűsítés, nyílászárók cseréje. Attól, hogy egy ingatlan első látásra jól néz ki, még nagyon sok rejtett költséget okozhat. E tekintetben kritikus a gépészet – az elektromos huzalozások, víz-, illetve gázszerelvényezés – állapota. A különböző komfortfokozatok a szobák mérete, a közművesítés fajtája, a wc és fürdőszobák száma alapján kerül meghatározásra. Nem mindegy az sem, hogy a fűtése gáz – ezen belül is: konvektoros, cirkó, vagy héra -, távfűtéses, házközponti vagy elektromos. A melegvíz központi vagy egyedi megoldással biztosítható.  

A pontos állapotfelméréshez persze érdemes szakembert bevonni, de a fenti szempontokat figyelembe véve, sok minden „szabadszemmel” is eldönthető.

http://hvg.hu/ingatlan/20150921_alomlakas_vagy_penznyelo